Was gehört zu einem Gebäude der Zukunft – viel Technik.

Heute besitz die Technik bereits den Stand, um einen Smart-Building Wandel über jegliche Gebäudetypen hinaus zu vollziehen. Sensoren, Tools zur Datenanalyse, Managementplattformen usw. sind auf dem Markt. Warum gibt es dann aber noch so wenige echte intelligente Gebäude? Sind wirtschaftliche und soziale Widerstände Faktoren für die Entschleunigung?

Im Fokus einer grundlegenden Analyse der Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft stehen drei zentrale Dimensionen der Branche, die durch die Digitale Revolution im Kern verändert werden (Auszug aus InWIS-Studie, Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft Chancen und Risiken):

• Die Unternehmen der Immobilienwirtschaft, in denen Vermarktung, Verwaltung, Bewirtschaftung und Kundenservices organisiert werden, die sich aber in einem permanenten digitalen Change Management mit vielfältigen Herausforderungen der digitalen Welt befinden. Die Unternehmen stehen vor einem tiefgreifenden Wandel, einerseits um Wettbewerbsvorteile zu sichern, andererseits um vorhandene Potenziale der Digitalisierung zu erschließen. Das setzt aber voraus, dass neue Kompetenzen aufgebaut und genutzt werden müssen. Digitalisierung bietet die Voraussetzung für die Entwicklung neuer Geschäftsmodelle, birgt aber auch die Gefahr, dass bestehende Geschäftsmodelle vom Markt infrage gestellt werden.
• Der Kunde mit seinem geänderten Kommunikationsverhalten und neuen Kommunikationsbedarfen (z.B. Nutzung sozialer Netze und mobiler Dienste), seinem Wunsch nach mehr Partizipation, wie bspw. in den Wohnquartieren, seinen Forderungen nach Transparenz und nachhaltigem Handeln, seinen geänderten Einkaufsgewohnheiten, geändertem Arbeitsverhalten bis hin zu hybriden Arbeitsmustern und seinem Bedarf an zusätzlichen Dienstleistungen, wie bspw. Sicherheit und Komfort-Services.
• Das Gebäude mit seinen vielfältigen Ausprägungen als Smart Building, das durch Aktoren und Sensoren im Internet der Dinge präsent ist und dadurch in eine Vielzahl von Wertschöpfungsketten eingebunden werden kann. Das Gebäude von Morgen erfüllt vielfältige Anforderungen: Neben seiner originären Nutzung als Gewerbe- oder Wohnimmobilie wird es zur Energiezentrale, zum Gesundheitsstandort, zum Lieferort von Produkten usw. Gefordert sind dabei neue Formen der individualisierten Gebäudenutzung, flexibler Raumnutzungs- und Mietmodelle einschließlich intelligenter und nachhaltiger Bewirtschaftung, die durch eine zunehmende Digitalisierung erst ermöglicht werden, aber unter Kosten-Nutzen Gesichtspunkten kritisch zu bewerten sind. Das Gebäude steht nicht allein in der Betrachtung, sondern stets im Zusammenhang von smarten Quartieren und der smarten Stadt (Smart City). Digitalisierung verändert und erfasst das Zusammenspiel mit einer Vielzahl von Akteuren in vor- und nachgelagerten Branchen wie der Finanzwirtschaft, dem Handel, dem Handwerk, der kommunalen Verwaltung und der Gesundheitswirtschaft. Sie führt dazu, dass Unternehmens- und Branchengrenzen entlang der Wertschöpfungsprozesse durchlässiger werden und neue Kooperationsmodelle entstehen können und müssen.

Gemäss dem Digital Real Estate Index 2021 weißt die Schweiz einen Digitalisierungsinedx der Bau- und Immobilienbranche von 4.1 auf. 0.1 Punkte unter dem Durchschnitt aller teilnehmenden Länder.

Die Analyse der einzelnen Indikatoren zeigt verschiedene interessante Entwicklungen (Auszug aus dem DER-i 2022):

• Während in der letzten Umfrage eine starke Fokussierung auf die Prozessautomatisierung festgestellt wurde, hat sich dieser Fokus nun stärker auf die Kundenbeziehung verschoben. Deutlich mehr Befragte sind der Meinung, dass ihre Unternehmung diesem Aspekt grösseres Gewicht beimisst. Dass die Kundenbeziehung mehr im Zentrum steht, ist sicherlich auch auf die ausserordentlichen Umstände als Folge der COVID-Situation zurückzuführen.
• Die Bedeutung von Digitalisierungsstrategien hat abgenommen. Auch explizite Digitalisierungsprojekte haben für die Unternehmen an Wichtigkeit verloren. Auch diese Entwicklung lässt sich teilweise durch die COVID-Situation begründen. In unsicheren Zeiten sind die Marktteilnehmer tendenziell zurückhaltender mit Investitionen und der Lancierung von neuen Projekten.
• Auf vergleichsweise hohem Niveau und ähnlich zu den Vorjahren bewegen sich die Aktivitäten in Bezug auf den Aufbau und die Pflege von Partner-Netzwerken und im Hinblick auf die Analyse von neuen Trends und Technologien. Die Marktteilnehmenden beobachten also trotz der speziellen Situation weiterhin interessante Entwicklungen und pflegen ihre Partnerschaften. Ein Rückzug im Sinn einer Abschottung ist nicht feststellbar.
• Weiter im Vormarsch sind auf Innovation und Agilität ausgerichtete Methoden in der Projektabwicklung. Zum dritten Mal in Folge ist bei dieser Thematik eine deutliche Zunahme festzustellen. Der Druck, zunehmend kundennah zu agieren und auf Veränderungen schnell reagieren zu können, ist ungebrochen und dürfte weiter anhalten.

Ein typisches Beispiel für den Mangel an betriebsübergreifender Zusammenarbeit ist darin ersichtlich, dass viele Gebäude, die das Attribut „smart“ für sich beanspruchen, mit einem Gebäudeleitsystem ausgestattet, das aber nur mit Systemen desselben Herstellers kommuniziert. Wieso ist das so – veraltete Geschäftsmodelle. Mit der Nutzung von Synergien mit anderen Unternehmen würden nicht nur die Unternehmen, sondern auch die Nutzer und die Umwelt profitieren.

Denn genau in der Verbindung sämtlicher Facetten der Gebäudedigitalisierung, auf Anlagen- wie auf Betriebsebene, liegt die große Herausforderung. Dabei geht es darum, leistungsfähige Schnittstellen zu vier großen Anwendergruppen sicherzustellen: zu den Nutzern, dem Kunden, dem technischen Instandhalter und zum Hypervisor.

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